Accès au logement: les dessous d’une interminable crise

Accès au logement: les dessous d'une interminable crise

Khider Larbaoui

La dernière estimation donnée, la semaine passée sur les ondes de la radio, par le ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, Abdelmadjid Tebboune, au sujet des besoins qui restent à satisfaire en matière de logement, fait état de 350. 000 à 400.000 cas. En 2014, le même responsable évaluait les besoins à quelque 700.000 cas. C’était, on s’en souvient, le moment même choisi par le président de l’association nationale des agences immobilières, Abdelhakim Abidat, pour évaluer le déficit en matière de construction de logement à quelque 5 millions d’unités, cela, expliquait-t-il, si l’on se base sur les standards internationaux en matière de logement. Les projections faites sur le plan de satisfaction de demande de logement à l’horizon 2018 étaient de 95%. On ne sait pas encore si la crise financière que traverse le pays va impacter négativement ces projections.
 
Cependant, l’on ne peut ignorer les observations que des professionnels du secteur, des associations et même de simples citoyens font à propos du parc de logements inhabités dans notre pays. Il y en aurait pas moins de trois millions et demi, selon certaines estimations; ce phénomène, déjà relevé par une représentante de l’ONU en visite en Algérie en 2010, relativise la crise du logement qui n’est vue par l’administration que comme un problème de distorsion entre l’offre et la demande. Les appartements et villas et inoccupés devraient, d’après les spécialistes du secteur, faire l’objet de taxation spécifique, particulièrement dans cette conjoncture où l’Etat est à la recherche du « moindre sou », afin d’inciter leurs propriétaires à les proposer sur le marché locatif national.
 
La demande se trouve également amplifiée par le phénomène de l’exode rural qui, entre 1994 et 2002, avait atteint des proportions historiques suite au climat d’insécurité régnant dans les zones de montagne et l’arrière-pays. Il est vrai que le segment de l’habitat rural est venu apporter des solutions inespérées au problème de logement pour les régions de campagne; cependant, les cas de trafics et de fausses déclarations, permettant à des acquéreurs de profiter de plusieurs formules de logements, se sont multipliés, malgré les efforts du gouvernement de constituer un fichier national du logement. En tout cas, les troubles et émeutes qui éclatent un peu partout dans les communes du pays à propos de la distribution des logements sociaux et des aides accordées aux logements ruraux ne sont tous sans fondement. Le logement est devenu la hantise, voire une « matière explosive », aussi bien pour les autorités locales (président d’APC, chef de daïra, wali) que pour l’administration centrale et les sévices de sécurité.
 
Près de 400.000 demandes encore à satisfaire
 
Des efforts exceptionnels ont été fournis par l’État algérien pour tenter de venir à bout de la crise du logement, qui jette ses fondements dans les retards hérités de la colonisation et de l’explosion démographique des années 70/80, outre une gestion du territoire pour le moins approximative, loin des canons et des impératifs de l’aménagement du territoire et de l’équilibre régional. En effet, le phénomène de littoralisation a crée des problèmes quasi insurmontables, aussi bien sur le plan de la satisfaction des besoins des populations en services publics (eau, électricité, assainissement, routes et autres voies de desserte, hygiène et ramassage d’ordures ménagères et industrielles, gestion des écoles et du transport scolaire,…), que sur le plan de la circulation (embouteillages, accidents de la route), du respect des règles d’urbanisme et d’architecture.
 
Dans la cadre du plan quinquennal, 2010-2014, le gouvernement a pu réceptionner près de 700.000 unités de logements, toutes formules confondues, soit un taux de 65 % des unités programmées dans le cadre du Plan.  Les reste a subi un glissement de délai et a crée un inévitable chevauchement avec le programmes qui a suivi, inscrit dans le quatrième plan quinquennal que la crise financière a chamboulé. L’on sait que les raisons des retards dans le lancement des chantiers de construction se répètent et se ressemblent à chaque nouveau programme. Elles sont intimement liées au sempiternel problème du foncier, au faible degré de développement de l’outil national de réalisation et au déficit de maturation des études,…etc. En matière d’outil de réalisation, on continue à solliciter les partenaires étrangers, même si, comme l’a rappelé la semaine passée Abdelmadjid Tebboune, le taux d’intégration en matériaux de construction dépasse maintenant 90 %. Moins de 10 % du volume est importé.
 
Rareté des entreprises algériennes performantes
 
Tebboune a reconnu, en 2014, que, sur 30 000 entreprises recensées dans le secteur du bâtiment, seules quinze pouvaient être classées dans la catégorie des entreprises hautement performantes, pouvant réaliser d’importants programmes de logements, en ajoutant: « la majorité des entreprises activant dans le secteur sont de petites tailles, familiale ou artisanale; les entreprises de l’envergure de l’entreprise Cosider sont très peu nombreuses« .  Il révèlera aussi que les capacités de réalisation des entreprises algériennes du bâtiment ne dépassent pas 80 000 unités par an pour une demande allant de 200 000 à 250 000 logements/an. La sollicitation du partenaire étranger n’étant plus, dans pareille situation, une affaire de choix. Elle impose son implacable logique.
 
Une trentaine d’entreprises étrangères interviennent dans les programmes nationaux de logement. « Outre l’amélioration de la qualité des constructions, l’expertise des entreprises étrangères permet d’accélérer notablement le rythme de réalisation des projets pour atteindre une moyenne de 12 à 13 mois par logement« , fait observer le ministre. Il s’agit, expliquait-t-il, d’ « industrialiser le bâtiment, en remplaçant la petite bétonnière par la centrale à béton, la poulie artisanale par la pompe à béton, et de généraliser l’usage des adjuvants à béton pour décoffrer au bout de deux heures de temps« .
 
Des architectes mécontents et des promoteurs arnaqueurs
 
En matière d’études architecturales, des professionnels algériens ont déjà eu à contester certains choix opérés par les structures du ministère de l’Habitat en matière de maîtrise d’œuvre, allant jusqu’à prendre des bureaux étrangers dont les architectes ne sont pas enregistrés au tableau de l’ordre des architectes algériens. Des directions du logement de wilaya ont été saisies par des architectes en ce sens, tenant à relever ce qu’ils estiment être une « anomalie », d’autant plus que des centaines d’architectes algériens demeurent sans plan de charges.
 
La qualité de certaines études réalisées par des experts étrangers ne manque pas de susciter des doutes, si bien que le président de la République a donné  une directive écrite au gouvernement pour réduire le recours à l’expertise étrangère. Rappelons que ces prestations coûtent au Trésor public une enveloppe estimée à quelque 12 milliards de dollars par an (comprenant les études réalisées pour les secteurs des travaux publics, le bâtiment, l’hydraulique,…).
Outre les faiblesses techniques et managériales des entreprises algériennes de réalisation, les programmes de logements font aussi face à des défaillances de certains promoteurs immobiliers pour diverses raisons. Les pétitions de citoyens et les lettres ouvertes dans la presse se sont multipliées au sujet de ces promoteurs dont certains se sont livrées à de l’arnaque pure et simple. Lorsqu’il s’agit d’un litige contractuel conduisant à l’arrêt des travaux, les pouvoirs publics ont institué un fonds de garantie pour protéger les souscripteurs. Tebboune a expliqué que « l’État a les prérogatives légales pour se substituer au promoteur défaillant à travers la désignation d’une nouvelle entreprise, publique ou privée, en vue de la relance des chantiers à l’arrêt« .
K.L

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